Jak zaciągnąć hipotekę na mieszkanie i zdobyć pieniądze w 2022 roku: instrukcje krok po kroku z poradami ekspertów

W ślad za sytuacją w gospodarce banki łagodzą lub zaostrzają politykę kredytową. 20 lat temu pożyczki były udzielane ostrożnie: zabezpieczone lub gwarantowane. Z biegiem czasu pojawiło się więcej instytucji mikrofinansowych, wzrosła też liczba wydanych kredytów i kart kredytowych. Zmniejszył się poziom wymagań wobec kredytobiorców.

Jednak zawirowania gospodarcze ostatnich lat zmuszają banki i innych pożyczkodawców do ponownego stania się bardziej selektywnymi. W 2022 roku jedynym pewnym sposobem na uzyskanie kredytu jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie i szybkie uzyskanie pieniędzy.

Przygotowaliśmy instrukcje krok po kroku i rozmawialiśmy z ekspertem o tym, jak zrobić wszystko dobrze.

Najważniejsze w zastawie mieszkania

Wymagania dotyczące kredytu hipotecznego na mieszkanie

W naszym kraju nie ma jednolitych wymagań dotyczących hipoteki na mieszkanie – ani dla samej nieruchomości, ani dla osoby, która chce otrzymać pieniądze. Pożyczkodawcy kierują się wyłącznie swoimi interesami finansowymi i oceną ryzyka.

Na przykład jeden bank nigdy nie wziąłby pod zastaw mieszkania w ZATO, bo to są miasta zamknięte. Jeśli pożyczkobiorca nie może zwrócić pieniędzy, mieszkanie będzie musiało zostać sprzedane i będzie to trudne. I ważne jest, aby pożyczkodawca odzyskał pieniądze tak szybko, jak to możliwe. Inny bank może przyjąć takie mieszkanie, ale zaoferuje nieco wyższą stawkę i da pieniądze mniej niż mieszkanie faktycznie kosztuje.

Dopuszczalny portret pożyczkobiorcy jest również inny dla każdego pożyczkodawcy. Duże banki mogą odmówić, jeśli dana osoba nie ma stałej pracy i dochodów. Lub zaoferuj mniej korzystne warunki. Wręcz przeciwnie, spółdzielnie kredytowe i konsumenckie oraz prywatni inwestorzy nie są tak krytyczni w ocenie wnioskodawcy o pieniądze.

Przeanalizowaliśmy oferty wierzycieli w 2022 r. i wyprowadziliśmy wymagania „średniej arytmetycznej” dla zabezpieczenia mieszkania w naszym kraju.

Mieszkanie znajduje się w mieście, w którym znajduje się przedstawicielstwo pożyczkodawcy. Jeśli bank (choć nie tylko może przyjąć mieszkanie jako zabezpieczenie) nie ma w Twojej miejscowości oddziałów i oddziałów, takie mieszkanie raczej nie będzie brane pod uwagę. Powód jest prosty: jeśli kredytobiorca nie może spłacić długu, będzie musiał zostać eksmitowany, pozwany i sprzedany. Są to koszty dla pożyczkodawcy, zwłaszcza jeśli ma siedzibę w innym mieście.

Stan mieszkania. Pożyczkodawca nie spojrzy na nowe tapety i okna z podwójnymi szybami. Oczywiście, jeśli mieszkanie jest po pożarze, to jest niepłynne. Ale ogólnie piękne meble i nowy zestaw kuchenny nie wpływają na koszty. W końcu jest to mieszkanie obciążone hipoteką, które potencjalnie można szybko sprzedać.

Dla wierzycieli ważne jest, aby dom nie był awaryjny, zniszczony. Istnieją wymagania dotyczące liczby kondygnacji i liczby mieszkań. Na przykład dwupiętrowe domy z sześcioma mieszkaniami – takie, które zostały zbudowane we wczesnych latach sowieckich – nie spełniają kryteriów większości wierzycieli. Jeśli dom ma drewniane podłogi – również najprawdopodobniej nie wchodzi w grę kaucja.

Cała komunikacja musi działać: gaz, elektryczność, ogrzewanie i zaopatrzenie w wodę. Nielegalna przebudowa jest najczęściej niedopuszczalna. Na przykład, jeśli ściana między kuchnią a pokojem została zburzona w mieszkaniu z kuchenką gazową, ma to krytyczne znaczenie. Ale jeśli tylko spiżarnia została przerobiona, to zależy to od banku. Dopuszczalne są przebudowy zalegalizowane w WIT.

Skąd pożyczkodawca wie, że mieszkanie jest płynne? To proste: musisz zamówić ocenę. Jest to usługa płatna. W naszym kraju średni koszt to 5-15 tysięcy rubli. Specjalista przyjdzie, zrobi zdjęcia, napisze podsumowanie – album oceny. Inspektor wskaże średni koszt sprzedaży mieszkania, na podstawie którego bank wyciągnie wnioski co do wielkości kredytu.

Podstawa własności. Mówiąc najprościej, jak dostałeś to mieszkanie. Idealną podstawą dla pożyczkodawcy jest umowa sprzedaży. Oznacza to, że kiedyś sam kupiłeś dom, a teraz chcesz go zastawić. Albo sprywatyzowałeś mieszkanie. Przypomnijmy, że prywatyzacja rozpoczęła się w 1991 roku.

Nieufnie podchodzą do mieszkań otrzymanych na podstawie umowy darowizny i jako spadek. Zwłaszcza jeśli mieszkanie zostało niedawno przeniesione do Ciebie. Nagle za kilka miesięcy ujawni się przeszłość kryminalna lub sądowa? Na przykład będą spadkobiercy, których interesy nie zostały uwzględnione przy podziale majątku.

Jednocześnie takie mieszkania są nadal akceptowane, ale proszone są o wystawienie ubezpieczenia tytułu. W ramach takiej polisy towarzystwo ubezpieczeniowe zobowiązuje się do wypłacenia pieniędzy za mieszkanie, jeśli nagle do sądu zostanie wniesiona apelacja od umowy darowizny lub spadku.

Mieszkania w areszcie i te, na które podpisano umowę darowizny, nie nadają się. Sąd może zająć mieszkanie. Dzieje się tak, gdy na przykład jego właściciel jest zamieszany w sprawę karną. Albo ściągają od niego długi. Pożyczkodawca nie zabierze mieszkania, na które została już sporządzona umowa darowizny.

Najczęściej nie przyjmują wynajmowanych mieszkań. Ale pożyczkodawca nie może się o tym dowiedzieć – po prostu uwierz na słowo. Inną rzeczą jest to, że w razie nagłego wypadku może to nie działać na Twoją korzyść. Wyobraź sobie, że zastawiłeś mieszkanie i ubezpieczyłeś je, ale jednocześnie wynajmujesz je najemcom. Mieli wyciek gazu i obudowa była uszkodzona. Z mieszkania korzystały inne osoby, a firma ubezpieczeniowa odmówi wypłaty odszkodowania.

Wymagania dla pożyczkobiorców

Gdy chcesz uzyskać pieniądze zabezpieczone mieszkaniem, pożyczkodawca oceni Cię również jako kredytobiorcę. Banki mają najsurowsze kryteria.

Wiek. W większości przypadków obywatel może rozporządzać swoim majątkiem od ukończenia 18 roku życia. Istnieją wyjątki dla osób powyżej 16 roku życia, jeśli emancypacja zostanie uznana przez sąd – czyli osoba jest uznana za w pełni zdolną, co oznacza, że może rozporządzać majątkiem, w tym go zastawiać.

Jednak przy udzielaniu kredytów banki podwyższają minimalny wiek kredytobiorcy. Dolny pasek najczęściej ma 20-21 lat. Górna poprzeczka jest dość szeroka – od 65 do 85 lat. W tym wieku pożyczka powinna być już całkowicie zamknięta.

Przykład. 50-letni mieszkaniec miasta chce zastawić mieszkanie i zwrócić pieniądze do banku na 20 lat. Jednak bank udziela pożyczek tylko kredytobiorcom, którzy nie ukończyli 65 roku życia. Oznacza to, że będziesz musiał wziąć pożyczkę tylko na 15 lat lub poszukać innego banku.

Doświadczenie zawodowe i dochody.  Kredytowe spółdzielnie konsumenckie (CPC) i prywatni inwestorzy są jak najbardziej lojalni wobec tych, którzy chcą zastawić mieszkanie i zdobyć pieniądze. Znowu najbardziej krytyczne w tym aspekcie są banki. Przygotuj certyfikat 2-NDFL (o dochodach), musisz być zatrudniony na ostatnim miejscu przez co najmniej 3-6 miesięcy. Jednocześnie banki rozumieją, że nie wszystkie działają oficjalnie. W związku z tym mogą zgodzić się na zaakceptowanie wyciągu bankowego jako alternatywy. Z zestawienia powinno wynikać, że pożyczkobiorca otrzymuje pieniądze z pewną regularnością i że posiada środki na swoich rachunkach.

Historia kredytowa. Przede wszystkim zwracają na to uwagę banki – przygląda się temu również CPC. Historia kredytowa jest przechowywana w specjalnych biurach. Przekazują informacje o tym, jakie pożyczki są zarejestrowane na tę osobę, czy płatności są dokonywane w terminie. 

Instrukcje krok po kroku dotyczące hipoteki na mieszkanie

1. Wybierz pożyczkodawcę

Do wyboru są banki, kredytowa spółdzielnia konsumencka (CPC) lub prywatny inwestor. Każda ma swoje zalety i wady, które omówimy poniżej.

2. Przygotuj dokumenty

Do hipoteki na mieszkanie będziesz potrzebować:

• wypełnić formularz zgłoszeniowy (każdy pożyczkodawca ma swój własny formularz);
• oryginał paszportu z rejestracją;
• drugi dokument (SNILS, prawo jazdy, NIP, dowód wojskowy, paszport, a czasem wszystkie na raz – każdy wierzyciel ma swoje wymagania);
• zaświadczenie o dochodach 2-NDFL (możesz o nie poprosić w dziale księgowości lub pobrać na konto osobiste na stronie urzędu podatkowego – przede wszystkim proszą o to banki);
• kopię zeszytu ćwiczeń lub wyciąg z niego (banki też pytają);
• jeśli jesteś w związku małżeńskim i nie zawarłeś umowy małżeńskiej, zgodnie z którą małżonek (a) nie posiada mieszkania i nie występuje jako współkredytobiorca kredytów, potrzebujesz zaświadczenia z urzędu stanu cywilnego;
• potwierdzenie własności mieszkania: umowa sprzedaży, wypis z USRN, poświadczenie dziedziczenia, umowa darowizny lub orzeczenie sądu.

3. Zrozum ubezpieczenie i wycenę

Przede wszystkim pożyczkodawca poprosi o wycenę mieszkania. Prawo tego nie zobowiązuje, ale w praktyce ta procedura jest prawie zawsze przeprowadzana. Nie sposób uwierzyć w słowo pożyczkobiorcy, że jego mieszkanie kosztuje określoną kwotę. Firmy rzeczoznawcze działają szybko. Wcześniej sprawdź, czy jakaś firma wyceniająca jest odpowiednia, czy tylko spośród akredytowanych przez bank lub CPC. Specjalista przyjdzie, zrobi album oceny (średnio w ciągu 1-3 dni) i napisze wnioski dotyczące kosztów mieszkania.

Po tym czasie pożyczkodawca będzie mógł ogłosić kwotę, jaką jest gotów udzielić na zabezpieczenie. Należy pamiętać, że nikt nie odda 100% ceny mieszkania na kredyt. Cóż, jeśli dają 80-90% wartości rynkowej. Na przykład rzeczoznawca napisał, że nieruchomość jest warta 10 milionów rubli. Pożyczkodawca zgadza się oddać 75% tej kwoty, czyli 7,5 mln rubli. Pamiętaj, że pożyczkodawca nie jest nabywcą mieszkania. Ma inne zadanie: dawać pieniądze, zarabiać, a jeśli coś poszło nie tak, szybko sprzedać zastaw i zwrócić własne.

Przed transakcją będziesz musiał uzgodnić ubezpieczenie mieszkania. Firma ubezpieczeniowa musi potwierdzić gotowość do ubezpieczenia przedmiotu i życia kredytobiorcy. Formalnie każda firma jest odpowiednia. Jednak pożyczkodawcy często wskazują pulę ubezpieczycieli, z którymi współpracują. Jeśli wybierzesz inną firmę, wniosek może zostać rozpatrzony dłużej, a nawet odrzucony bez wyjaśnienia.

Kredytobiorca nie jest zobowiązany do ubezpieczenia tytułu (o tej usłudze rozmawialiśmy powyżej). Ale pożyczkodawca ponownie, w tym przypadku, może odmówić lub podnieść stawkę.

4. Zarejestruj zastaw

Na tym etapie w sprawę zaangażowane jest państwo reprezentowane przez Rosreestr. Dział ten odpowiada za księgowość gruntów i nieruchomości w kraju. Nie ma dla niego znaczenia na co zaciągasz kredyt i na jakich warunkach. Pełni rolę swego rodzaju gwaranta czystości transakcji. W tej części tego, że od teraz w USRN obok twojego mieszkania będzie obciążenie. Z oświadczenia wynika, że ​​mieszkanie jest zastawione. Jest to konieczne, aby uniknąć sporów w przyszłości.

5. Warunki przyznania kredytu i otrzymania pieniędzy

Cały proces trwa średnio 14 dni. Dzieje się tak, jeśli nigdzie się nie spiesz, ale nie zwlekaj z odbiorem dokumentów. Przyjrzyjmy się, z czego składa się ten okres:

• wstępne zatwierdzenie wniosku przez pożyczkodawcę – w 2022 roku zajmuje to kilka godzin, a nawet minut;
• zatwierdzenie wniosku – do pięciu dni, najdłuższa procedura jest z bankami, na tym etapie należy dostarczyć wszystkie dokumenty;
• ubezpieczenie i wycena — firmy działają szybko, ale nie od razu, na te procedury zajmiemy do pięciu dni;
• rejestracja zastawu w Rosreestr – pięć dni roboczych od daty otrzymania wniosku i załączonych do niego dokumentów, przy rejestracji przez MFC – siedem dni roboczych, choć każdy może je wydać szybciej;
• odbiór pieniędzy – niezwłocznie po zarejestrowaniu zastawu.

Gdzie najlepiej wynająć mieszkanie?

1. Banki

Najbardziej opłacalna opcja pod względem stawek. Będzie mniej niż w CPC i inwestorach. Ale najtrudniej jest zastawić mieszkanie i zdobyć pieniądze. Ponieważ uważnie rozważają kredytobiorcę: rachunek zysków i strat, zeszyt ćwiczeń, historię kredytową. Możesz się bez tego obejść, ale wtedy stawka będzie wyższa. Ponadto szybkość zatwierdzania przez banki jest najniższa z możliwych. Nie dostaniesz szybko pieniędzy.

2. Inwestorzy prywatni

W 2022 r. inwestorzy mogą emitować pieniądze za kaucją tylko indywidualnym przedsiębiorcom i osobom prawnym na rozwój biznesu. Nie wolno im pożyczać zwykłym obywatelom.

Jeśli masz indywidualnego przedsiębiorcę lub LLC i mieszkanie, które nadaje się do kaucji, możesz uzyskać pożyczkę od inwestora. To zwykła osoba zainteresowana zarabianiem. Jednocześnie może działać za pośrednictwem brokera, czyli firmy zarządzającej, która towarzyszy prawnej stronie transakcji.

Inwestorzy mają wyższe oprocentowanie kredytów niż banki i CPC. Ale możesz zdobyć pieniądze tak szybko, jak to możliwe.

3. Inne opcje

Organizacje mikrofinansowe, są też MIF lub „quick money”, nie mogą przyjmować mieszkań jako zabezpieczenia. Prawo zabrania. Lombardy też nie zajmują mieszkań. Pozostały tylko CPC – kredytowe spółdzielnie konsumenckie. Ich rejestr znajduje się na stronie internetowej Banku Centralnego¹. Jeśli firmy nie ma na liście, nie współpracuj z nią.

CPC pożycza tylko swoim udziałowcom. Według współczesnych standardów format wygląda archaicznie. Przecież początkowo spółdzielnie wymyślono jako „fundusze wzajemnej pomocy”. Czyli grupa ludzi jednoczy się i decyduje: dodajmy pieniądze do wspólnego funduszu, a jeśli któryś z udziałowców będzie ich potrzebował, udzielimy mu pożyczki. A my pomożemy osobie, a sami zarobimy pieniądze.

Nowoczesne urządzenia PDA działają w ten sam sposób, tylko akceptują prawie wszystkich jako udziałowców i nie musisz płacić za dołączenie. Oznacza to, że pożyczkobiorca zostaje przyjęty do spółdzielni, udziela pożyczki zabezpieczonej, a on płaci pieniądze KPCh. Jak tylko spłaci dług, może odejść. 

Spółdzielnie są jak najbardziej lojalne wobec portretu kredytobiorcy i udzielają zgody szybciej niż banki. Ale ich odsetek jest wyższy.

Warunki spłaty hipoteki mieszkania

Wszystkie warunki określone są w umowie pożyczki. Nie różnią się zbytnio od zwykłych pożyczek. Płatności należy dokonywać co miesiąc w określonych terminach. Możesz spłacić pożyczkę wcześniej bez żadnych kar. Po spłaceniu długu kaucja jest usuwana z mieszkania.

Bank ma prawo przejąć nieruchomość, jeśli kredytobiorca spóźnia się z płatnościami o co najmniej jeden dzień trzy razy w roku. Realne zagrożenie bezdomnością dla wszystkich członków rodziny, w tym dziecka poniżej 18 roku życia.

Spłacając dług, nie możesz nic zrobić z mieszkaniem bez zgody wierzyciela. Można żyć, robić też kosmetyczne naprawy. Ale przebudowa, sprzedaż i wynajem – tylko za zgodą właściciela zastawu.

Popularne pytania i odpowiedzi

Odpowiedzi na pytania Prawnik spółki zarządzającej GLS Invest (GLS INVEST) Alexander Morev.

Źródła:

1. Strona internetowa Banku Centralnego. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Ustawa federalna nr 16.07.1998-FZ z lipca 102, 26.03.2022 (zmieniona 01.05.2022, 19396) „O hipotece (zastaw nieruchomości)” (zmieniona i uzupełniona, obowiązująca od 8 maja 3) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.