Pożyczka pod zastaw nieruchomości w 2022

W naszym materiale porozmawiamy o popularnym typie pożyczki – pożyczce zabezpieczonej nieruchomością. Porozmawiajmy o warunkach w 2022 r., bankach, które go wystawiają i omówmy ten produkt z ekspertami.

Co to jest pożyczka na nieruchomość

Pożyczka na nieruchomość to pożyczka, którą pożyczkodawca udziela pożyczkobiorcy na procent i przyjmuje nieruchomość jako zabezpieczenie.

Przydatne informacje o kredytach na nieruchomości

*Podano średnie stawki za II kwartał 2022 r.

Możesz poprosić bank o pożyczkę z różnymi argumentami Twojej wypłacalności. Na przykład przynieś zaświadczenie o wynagrodzeniu od pracodawcy (2-NDFL) lub znajdź poręczyciela – osobę, która w przypadku Twojej niewypłacalności zgadza się na spłatę długu. Są to normalne relacje finansowe: bank lub inna instytucja finansowa ufa ci swoimi pieniędzmi. W zamian chcą mieć pewność, że zostaną spłacone.

Nieruchomość może być argumentem przemawiającym za udzieleniem pożyczki. Taki produkt finansowy nazywany jest „pożyczką pod zastaw nieruchomości”.

Zastaw to szczególny sposób zabezpieczenia zobowiązań. Obowiązkiem w tym przypadku jest spłata pożyczki. Klient, który zaciąga taką pożyczkę, zgadza się oddać w zastaw swoją nieruchomość pożyczkodawcy.

Jednocześnie możesz sam zamieszkać w mieszkaniu lub wynająć go najemcom, jeśli nie zabrania tego umowa. Podobnie z innymi nieruchomościami – mieszkaniami, budynkami mieszkalnymi, kamienicami, obiektami handlowymi.

Zastaw nie oznacza, że ​​bank lub instytucja finansowa może w każdej chwili sprzedać Twój przedmiot lub wziąć go dla siebie. Pod warunkiem, że mówimy o legalnych firmach, a nie oszustach. Takie historie zdarzają się, gdy ludzie lekkomyślnie pożyczają ogłoszenia i nie patrzą na dokumenty, które podpisują.

Tylko wtedy, gdy klient nie może spłacić kredytu, bank lub inna instytucja finansowa ma prawo sprzedać, czyli sprzedać nieruchomość. Pieniądze pójdą na spłatę długu. Jeśli jakakolwiek kwota pozostanie po sprzedaży, zostanie przekazana byłemu właścicielowi nieruchomości.

Korzyści z uzyskania kredytu hipotecznego

Możesz dostać dużą pożyczkę. Na przykład 15-30 milionów rubli za stolicę jest dość realistyczne. W regionach oczywiście wszystko jest skromniejsze. Jednak gotowość do zastawienia nieruchomości jest potężnym argumentem dla pożyczkodawców.

Bądź bardziej lojalny wobec historii kredytowej pożyczkobiorcy. Jak wiadomo, wszystkie banki i instytucje finansowe badają wiarygodność klienta. W tym celu wykorzystują biura historii kredytowej, w których przechowywane są informacje o tym, gdzie, kiedy i ile pożyczyła osoba od instytucji finansowych. Odzwierciedlają się tam również opóźnienia w płatnościach. Ale skoro klient jest gotowy zastawić nieruchomość, oznacza to, że pożyczkodawca mocniej się zabezpieczył.

Kredyt może być wydany na dłuższy okres. W porównaniu do konwencjonalnych kredytów. Niektóre instytucje finansowe pozwalają na spłatę nawet 25 lat.

Alternatywa hipoteczna. Wymaga zaliczki, która może nie być. Pożyczka mieszkaniowa może być wykorzystana na zakup nowego domu.

W dowolnym celu. Pożyczkodawcy nie pytają, na co potrzebujesz pożyczki. Jest to ważne np. dla indywidualnych przedsiębiorców, którzy potrzebują pieniędzy na rozwój swojego biznesu. Jeśli poproszą o pożyczkę jako osoba prawna, prawdopodobieństwo odmowy będzie wyższe, ponieważ jest to ryzyko dla banku.

Ryzykuj tylko swoją własnością. Kredytobiorca nikogo nie „ustawia” – to jest, jeśli mówimy o poręczycieli kredytu. Gdy potrzebujesz dużej kwoty, to w przypadku konwencjonalnych pożyczek możesz uzyskać pożyczki od różnych organizacji, a w rezultacie możesz popaść w długi, odeprzeć inkasentów i stracić reputację wśród kolegów. Oddając mieszkanie w zastaw, ryzykujesz tylko swoją własność. Z zastrzeżeniem, że jeśli masz rodzinę, to takie decyzje należy podejmować ostrożnie.

Zastawcą i pożyczkobiorcą mogą być dwie różne osoby. Na przykład jedna osoba jest właścicielem nieruchomości, a druga chce zaciągnąć pożyczkę. Mogą razem zawrzeć umowę.

Mienie pozostaje Twoją własnością. Może być używany, wynajmowany (jeśli nie jest to sprzeczne z umową pożyczki).

Odpowiednie przedmioty, które są aresztowane. Na przykład kredytobiorca zgromadził duży dług za mieszkanie i usługi komunalne lub zalega z spłatą innych długów. W takim przypadku na wniosek wierzycieli sąd ma prawo zająć nieruchomość. Niektóre organizacje kredytowe akceptują takie nieruchomości jako zabezpieczenie, ale z pewnym zastrzeżeniem. Część pożyczki klienta zostanie wykorzystana na spłatę długu, aby usunąć aresztowanie.

Wady uzyskania kredytu pod zastaw nieruchomości

Wydatki na ubezpieczenia. Mienie, które oferujesz jako zabezpieczenie, musi być ubezpieczone. Wypłaty ubezpieczenia są dokonywane raz w roku. Średnio jest to 10-50 tysięcy rubli – cena zależy w dużej mierze od konkretnego domu, lokalizacji, ceny obiektu. Pożyczkodawca może również poprosić o ubezpieczenie życia i zdrowia płatnika – w przeciwnym razie zaproponuje wyższy procent.

Będziesz musiał zapłacić za pracę rzeczoznawców. Ani ty, ani pożyczkodawca nie możecie obiektywnie ocenić, ile warta jest nieruchomość. Ale w przypadku pożyczki ważna jest płynność przedmiotu – innymi słowy jego wartość i możliwość sprzedaży. Załóżmy, że klient chciał położyć mieszkanie w budynku awaryjnym do rozbiórki. Oczywiście pożyczkodawca raczej nie będzie w stanie sprzedać takiego przedmiotu, jeśli coś się stanie. Więc musisz zapłacić za wycenę. Kosztuje 5-15 tysięcy rubli.

Brak możliwości swobodnego dysponowania swoim majątkiem. Kolejną wadą są warunki pożyczki. Jeśli chcesz sam sprzedać mieszkanie lub inny przedmiot, musisz poprosić o zgodę pożyczkodawcę, który przyjął nieruchomość jako zabezpieczenie. Najprawdopodobniej odmówi. W końcu, jak w tym przypadku wzmocnić wiarygodność kredytobiorcy? Mogą zezwolić na sprzedaż, jeśli klient spłaci dług wobec banku z wpływów.

Kończy się więcej czasu. Aby uzyskać taką pożyczkę, należy poczekać co najmniej od jednego do dwóch tygodni, ponieważ dokumenty i procedury są znacznie dłuższe niż zwykle. Nie możesz od razu dostać pieniędzy.

– Wady to fakt, że kredyt hipoteczny to mieszkanie. Ale problemy mogą być tylko wtedy, gdy klient nie zapłaci. Lub, jeśli nie może zapłacić, nie robi nic, aby rozwiązać sytuację. Nawet jeśli wpadniesz w „opóźnienie” z taką pożyczką, zawsze możesz rozwiązać problem bez utraty majątku, znaleźć kompromis z pożyczkodawcą – mówi Almagul Burgusheva, szef działu pożyczek zabezpieczonych w Finans.

Warunki uzyskania kredytu pod zastaw nieruchomości

Wymagania pożyczkobiorcy

• Wiek pożyczkobiorcy wynosi od 21 do 65 lat. W przypadku młodszych osób rzadko robi się wyjątek. Częściej dla emerytów.
• Zatrudnienie. Nie musisz formalnie pracować. I nie musi to być też nieformalne. Ale jeśli klient pracuje, to szansa na zatwierdzenie pożyczki jest większa. Musisz pracować w jednym miejscu przez co najmniej ostatnie 3-6 miesięcy.
• Citizenship of the Federation. Pracują z obcokrajowcami, ale mniej chętnie.
• Współkredytobiorcy. Jeżeli nieruchomość ma kilku właścicieli, mają oni obowiązek stać się współpożyczkobiorcami i wyrazić zgodę na zastaw. Ponadto, jeśli jesteś w związku małżeńskim, współmałżonek również musi być współpożyczkobiorcą. Można tego uchylić, jeśli podpiszesz dokumenty u notariusza (lub wcześniej zawarto umowę małżeńską), ale zależy to od uznania wierzyciela.

Wymagania dotyczące nieruchomości

- Głównym wymaganiem jest, aby nieruchomość została zarejestrowana jako nieruchomość. W przeciwnym razie każdy pożyczkodawca ma indywidualne kryteria dotyczące nieruchomości. Ktoś uważa odległość od obwodnicy Moskwy nie większą niż 50 km, inni patrzą na wszystkie regiony. Jeden bank może udzielić kredytu tylko na mieszkanie, inny na mieszkanie i domy itd. – komentuje Almagul Burguszewa.

Powiedzieliśmy już, że pożyczka pod zastaw nieruchomości nie jest udzielana na żaden przedmiot. Dlatego musisz zamówić album ewaluacyjny w akredytowanej firmie. Porozmawiajmy o wymaganiach.

Квартира

Najpopularniejszy rodzaj zabezpieczenia. Co więcej, niektórzy pożyczkodawcy zgadzają się nawet na przyjmowanie mieszkań, które nie należą do pożyczkobiorcy, ale do osób trzecich. Oczywiście, jeśli dobrowolnie zgłoszą się za kaucją. Weźmy przykład. Młoda rodzina mieszka z rodzicami i chce mieć własne mieszkanie. Rodzice nie chcą brać kredytu lub nie otrzymują go ze względu na zaawansowany wiek. Ale zgadzają się, jeśli nowożeńcy zastawią swoje mieszkanie.

Mieszkanie musi być płynne, to znaczy, że w każdej chwili można je sprzedać po cenie rynkowej. To bardzo ważne dla banku. Oczywiście nie należy go umieszczać w innym miejscu. Zabierają tylko przedmioty w domach nie awaryjnych, nie do rozbiórki. Brak nielegalnej przebudowy. Nieufnie podchodzą do mieszkań w domach z drewnianymi podłogami, które mają status zabytku architektury.

Kwota kredytu często nie przekracza 60-80% wartości mieszkania obciążonego hipoteką. Nieco więcej da się tylko w przypadku gwarancji i oficjalnego zatrudnienia.

Nawiasem mówiąc, możesz również położyć pokój w mieszkaniu komunalnym. 

Apartamenty

Nowy typ nieruchomości w naszym kraju, który aktywnie rozwija się w dużych miastach. Formalnie jest to nieruchomość niemieszkalna, ale nikt nie zabrania w niej mieszkać. Nie można tam dostać pozwolenia na pobyt, nie udzielają preferencyjnych kredytów hipotecznych, nie można odliczyć podatku od zakupu. Ale jeśli jesteś właścicielem mieszkania, możesz zaoferować je jako zabezpieczenie kredytu.

Mieszkania są tańsze niż mieszkania w tej samej okolicy w podobnych domach. Ale ich zaletą jest to, że są nowe, co oznacza, że ​​są płynne i mają własną wartość finansową.

Kamienice

Z reguły kamienice są prestiżowym typem nieruchomości miejskiej. Chętnie przyjmowane są jako zabezpieczenie, ale pod warunkiem, że budynek jest legalny, są wszystkie dokumenty – zdarzają się negatywne precedensy z nieautoryzowanymi budynkami.

Wymagania dla kamienicy: mieszkanie znajduje się w osobnym bloku z osobnym wejściem. Ziemia przed nim należy do właściciela.

Budynki mieszkalne

Jeśli mówimy o domku i innych podmiejskich nieruchomościach, a także prywatnych domach w mieście, są one również traktowane jako zabezpieczenie jako środek tymczasowy. Trudniej jest z domkami ogrodowymi w SNT, ponieważ pożyczkodawca nie zawsze będzie mógł je szybko sprzedać, a są one tańsze. Poza tym obowiązują te same zasady, co w przypadku mieszkań, plus szereg dodatkowych kryteriów.

• W domu można mieszkać przez cały rok. I możesz się do niego dostać o każdej porze roku.
• Nie w stanie awaryjnym.
• Do niego podłączona jest energia elektryczna, jest ogrzewanie (gazowe lub elektryczne), zaopatrzenie w wodę.
• Dom nie znajduje się na terenie specjalnie chronionych obszarów przyrodniczych lub rezerwatów.

Jak uzyskać kredyt pod zastaw nieruchomości

1. Wybierz bank lub instytucję finansową

Wniosek można wysłać online – przez stronę internetową firmy, pozostawić w call center u operatora lub osobiście przyjść do biura. W pierwszym kroku wymagane będzie Twoje imię i nazwisko, data urodzenia, dane kontaktowe. Dodatkowo zostaniesz poproszony o podanie kwoty, o którą się ubiegasz. Zapytają również o rodzaj Twojej nieruchomości.

Następnie bank lub instytucja finansowa zrobi krótką przerwę: dosłownie od dziesięciu minut do kilku godzin. W efekcie zostanie wydany werdykt – wniosek zostanie wstępnie zaakceptowany lub odrzucony.

2. Przygotuj dokumenty

Jeśli przyjdziesz do biura, możesz od razu odebrać komplet niezbędnych dokumentów. Czy aplikowałeś zdalnie? Być może pożyczkodawca zgodzi się na rozważenie skanów dokumentów w formie elektronicznej. Będziesz potrzebować:

• paszport z zezwoleniem na pobyt (znak rejestracyjny);
• drugi dokument (rzadko pytany) – SNILS, NIP, paszport, emerytura, prawo jazdy;
• zaświadczenie o dochodach, poświadczony odpis zeszytu pracy, zawiadomienie o stanie konta osobistego w funduszu emerytalnym – tutaj każdy wierzyciel ma swoje wymagania. Niektórzy udzielają pożyczek bez potwierdzenia dochodów i zatrudnienia, ale na wyższy procent;
• dokument potwierdzający własność nieruchomości. Może to być umowa sprzedaży, wypis z USRN mieszkania lub gruntu, poświadczenie dziedziczenia, umowa darowizny lub orzeczenie sądu – wszystko to, co potwierdza: jesteś właścicielem i możesz rozporządzać przedmiotem;
• w przypadku lokalu mieszkalnego poproszą o wypis z księgi mieszkaniowej lub pojedynczy dokument mieszkaniowy – pokazują, ile osób jest zameldowanych w mieszkaniu;
• jeśli jesteś w związku małżeńskim, a współmałżonek nie chce być współkredytobiorcą, ale nie sprzeciwia się zastawowi mieszkania, potrzebna jest zgoda poświadczona notarialnie. Odpowiednia jest również umowa przedślubna, która stanowi, że małżonek (a) nie może rozporządzać tym majątkiem. Pożyczkodawca może również poprosić właściciela o podpisanie zaświadczenia notarialnego, że właściciel nieruchomości nie był żonaty, gdy ją kupował. W tym drugim przypadku czasami jest to możliwe bez notariusza – według uznania wierzyciela.

Znajdź firmę wyceniającą, która wykona album z wycenami. Możesz to zrobić z wyprzedzeniem, jeśli spieszysz się z przekazaniem wszystkich dokumentów w ciągu jednego dnia. Ale bądź ostrożny: najczęściej banki i instytucje finansowe współpracują tylko z firmami przez nie akredytowanymi.

Kolejnym ważnym dokumentem jest ubezpieczenie mienia. Możesz też wcześniej zasięgnąć opinii towarzystwa ubezpieczeniowego, że zgadza się na odebranie Twojego obiektu i wystawienie rachunku za usługę. I znowu bądź ostrożny – we współpracy z pożyczkodawcami ubezpieczenia są również selektywni.

3. Poczekaj na zatwierdzenie wniosku

Albo odmowa. Pamiętaj, że możesz spróbować z innym pożyczkodawcą lub ponownie negocjować z tym. Np. pożyczkobiorca liczył na jedną kwotę zabezpieczoną nieruchomością, ale pożyczkodawca zgadza się na mniejszą, albo wcale mu się nie wydaje, że osoba nie będzie wyciągać miesięcznych rat. Ale jeśli znajdziesz poręczycieli, weźmiesz zaświadczenia o dochodach, połączysz współkredytobiorców, pożyczka może zostać zatwierdzona.

Termin ważności zatwierdzonego wniosku określa sam wierzyciel. Zwykle jest to jeden do trzech miesięcy. Po całej procedurze będzie musiał przejść ponownie. Jeśli jednak szukasz najlepszych warunków kredytu pod zastaw nieruchomości, będziesz już miał pod ręką wszystkie niezbędne dokumenty i możesz aplikować do innych instytucji finansowych.

4. Zarejestruj zastaw

W Rosreestr – departament ten odpowiada za rozliczanie nieruchomości w kraju – powinien być zapis, że na nieruchomość nałożono obciążenie. Od teraz właściciel nie będzie mógł swobodnie sprzedać przedmiotu i oszukać wierzyciela.

Aby zarejestrować zastaw, musisz udać się do MFC lub Rosreestr. Czasami możesz obejść się bez wizyt twarzą w twarz. Instytucje finansowe aktywnie wykorzystują podpisy elektroniczne i ćwiczą zdalne składanie dokumentów. Podpis elektroniczny możesz wystawić samodzielnie, a jeśli nie wiesz gdzie i jak, pożyczkodawca Ci powie. Podpis jest płatny, średnio 3 000 rubli. Niektórzy pożyczkodawcy dają go swoim pożyczkobiorcom.

5. Zdobądź pieniądze

Po podpisaniu umowy możesz poprosić o pieniądze gotówką lub przelewem na konto bankowe. Bank wyda również harmonogram płatności. Być może pierwszą wpłatę trzeba będzie dokonać już w bieżącym miesiącu.

Gdzie jest najlepsze miejsce na kredyt hipoteczny?

Banki

Najpopularniejsza opcja. Pożyczki zabezpieczone mieszkaniami, budynkami mieszkalnymi, mieszkaniami, a nawet garażami udzielane są zarówno przez organizacje z najwyższej półki Banku Centralnego (organizacje największe pod względem liczby klientów i majątku), jak i bardziej „skromnych” kolegów. Na przykład banki regionalne.

Banki bardzo skrupulatnie oceniają portret kredytobiorcy. Dokładnie sprawdzają dokumenty, a proces akceptacji wniosku może potrwać tydzień lub dłużej. Banki są też mniej przychylne w ustalaniu maksymalnej kwoty kredytu. To duży biznes, który chce się ubezpieczyć, jeśli pożyczkobiorca nagle nie zapłaci.

Bądź przygotowany, że w reklamie bank zwabi Cię jedną stawką kredytu pod zastaw nieruchomości, a gdy spojrzy na Twoje dokumenty, zaproponuje wyższą. Aby zmniejszyć go o kilka punktów, zaproponują, że zostaną ich klientem płacowym lub wykupią dodatkowe ubezpieczenie od partnerów.

Inwestorzy

Są firmy i prywatni inwestorzy, którzy udzielają pożyczek. Jesteśmy zmuszeni stwierdzić, że na rok 2022 jest to „szara” strefa pod względem legalności takich pożyczek. W naszym kraju prywatni inwestorzy nie mogą udzielać pożyczek osobom zabezpieczonym nieruchomościami. Tylko biznes (IP lub LLC).

Znaleziono jednak luki w prawie. Co więcej, na skraju oszustwa z rejestracją fikcyjnych osób prawnych. Lub bezpośrednio przepisują własność pożyczkobiorcy na siebie, wprowadzając go w błąd.

Jeśli zdecydujesz się wziąć pożyczkę od inwestora pod zastaw nieruchomości, koniecznie skonsultuj się z niezależnym prawnikiem, aby mógł zapoznać się z umową pod kątem „ukrytych znaczeń” i pomóc Ci w transakcji. 

Dodatkowe sposoby

W naszym kraju funkcjonują CPC – spółdzielnie kredytowe i konsumenckie. Ma udziałowców – z grubsza mówiąc, ludzi, którzy zainwestowali swoje pieniądze we wspólną pulę, aby w razie potrzeby inni udziałowcy mogli z nich skorzystać. Oczywiście nie za „dziękuję”, ale na obopólnie korzystnych warunkach. Należy pamiętać, że legalne CCP znajdują się w rejestrze Banku Centralnego.

Tak działa pożyczka zabezpieczona nieruchomościami w CPC. Klient staje się jego udziałowcem. Prosi o pożyczkę. Spółdzielnia zgadza się lub odmawia. Wszystko jest jak w banku, ale CCP są mniej wymagający wobec osobowości pożyczkobiorcy i szybciej zatwierdzają pożyczkę. Zamiast tego ustalany jest wyższy procent (nie może być wyższy niż określa Bank Centralny). Niektóre „agresywne” banki odnoszą się do opóźnień w płatnościach.

Wcześniej MIF (organizacje mikrofinansowe, w codziennych rozmowach nazywane są „szybkimi pieniędzmi”) i lombardy również mogły udzielać pożyczek pod zastaw nieruchomości. Teraz nie mogą tego robić.

Opinie ekspertów o kredycie pod zastaw nieruchomości

Pytaliśmy Almagul Burgushev, szef działu pożyczek zabezpieczonych firmy finansowej podziel się swoją opinią na temat usługi.

„Pożyczki pod zastaw nieruchomości z roku na rok dopiero nabierają rozpędu. Ludzie zaczęli rozumieć, że jest to naprawdę opłacalne: stawki są znacznie niższe niż w przypadku kredytów konsumenckich, termin został również wydłużony do 25 lat. Nie ma nieporozumień co do niebezpieczeństw takiego pożyczania. Klienci zaciągają taką pożyczkę, aby np. zamknąć swoje pięć do dziesięciu innych pożyczek. W końcu bardziej opłaca się płacić w jednym banku. Maksymalna kwota kredytu pod zastaw nieruchomości jest możliwa do 80% wartości obiektu.

Korzystają z takich pożyczek, aby otworzyć własny biznes lub wesprzeć osobistą działalność gospodarczą. Są też bardziej tragiczne sytuacje, gdy na operację bliską potrzebna jest imponująca kwota.

Oczywiście możesz sprzedać mieszkanie, ale jeśli dana osoba jest pewna, że ​​może zapłacić, to dlaczego nie skorzystać z kredytu? Zawsze możesz sprzedać, nawet jeśli wziąłeś pożyczkę pod zastaw i nagle nie możesz spłacić. Ten rodzaj pożyczki jest odpowiedni dla każdego, kto dokładnie wie, z jakich źródeł spłaci pożyczkę.

Co do wierzycieli. Banki mają zawsze dłuższy okres kredytowania i niższą stopę procentową. Ale rozpatrzenie wniosku jest dłuższe i bardziej wymagające od kredytobiorcy, historii kredytowej, zatrudnienia. Często klientowi wydaje się, że skoro zastawia swoje mieszkanie, to bank nie powinien zadawać mu zbędnych pytań. Mimo to bank bacznie obserwuje kredytobiorcę, bez względu na to, ile kosztuje jego mieszkanie.

Spółdzielnie kredytowe (CPC) są już bardziej lojalne wobec klientów, ale stawki mogą być nieco wyższe niż banki. Równie lojalni są prywatni inwestorzy. Ale to nie znaczy, że rozdają pieniądze wszystkim. Zaświadczenia o dochodach nie są wymagane, ale oceniają wiarygodność potencjalnego pożyczkobiorcy podczas rozmowy kwalifikacyjnej. Inwestor może otrzymać pieniądze w dniu leczenia i jest to z pewnością zaleta.

Teoretycznie, jeśli klient potrzebuje szybko znaleźć pieniądze, może poprosić o nie inwestora lub CPC, a następnie refinansować w banku”. 

Popularne pytania i odpowiedzi